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房产纠纷
来源:中方律师事务所

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借名购买经济适用房,产权能属于实际购房人吗?

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??????实际买房人王某因不具备购买经济适用房的资格,借用田某的名义,购买了北京市经济适用房一套。数年后,房屋涨价,田某反悔,起诉要求实际买房人王某腾退房屋。由于以往法院将经济适用房判归名义买房人会产生不少不良后果,最终法院判决驳回了田某要求王某腾退房屋的主张。
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所谓借名买房,就是实际出资的买房人,未用自己的名义,而是借用他人的名义够买房屋。这样,借名买房纠纷中就存在着两个买房人,一个是实际买房人,另一个是名义买房人。在借名买房纠纷中,名义买房人是在房屋买卖合同上签字的购房人,虽然名义买房人并未出资,但是所有购房款均以名义买房人的名义支付,如果所购房屋已经办理了产权证,名义买房人则是房屋产权证上的所有人。而实际买房人则是房屋买卖合同的实际履行人,支付全部购房款,对房屋进行装修、占有和使用。
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借名买房的原因主要有以下几种情况:
????? 1、
实际买房人不具备购买房屋的资格,必须借用他人名义买房。比如,外地人没有北京市户口,就不能购买经济适用房,只能借用北京市人的名义购买;再如,非本村村民不能购买宅基地,只能借用同村人的名义购买。
????? 2、夫妻感情不和,为避免所购房屋为夫妻共同财产,借用他人名义买房。
????? 3、公司或者个人为抽逃资金转移债务,借用他人名义买房。 应当说,
借名买房之初,双方都是自愿的。只是因为近几年房价飞涨,使得有些名义买房人心态失衡,拒绝配合办理房屋产权过户,更有甚者,有的名义买房人甚至颠倒是非,否认借名买房的基本事实,起诉要求确认房屋归名义买房人所有,并要求实际买房人腾退房屋。
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借名买房发生纠纷以后,争议房屋应当归名义买房人所有,还是应当归实际买房人所有,主要是由房屋的性质决定的。 如果借名所购房屋为法律允许上市交易的商品房,法院一般判决房屋归实际买房人所有。 但是,如果借名所购房屋为经济适用房,法院则会判决房屋归名义买房人所有,或者判决维持现状。 以往法院判决经济适用房名义购房人所有,有其一定道理。因为如果将房屋判决为实际买房人所有,则不符合北京市经济适用房用于改善本市低收入家庭住房条件的政策。但是,这样判决也存在着极不合理的一面。
????? 第一、
名义购房人是明知经济适用房政策,仍然同意借名于人,主观上存在过错。?
????? 第二、依据谁投资谁受益的原则,
名义购房人没有出资,却取得了增值后的房屋,显失公平。
????? 第三、因房屋涨价,
实际购房人收到的退还购房款,不足以购买新房,造成居无定所,激化社会矛盾。
????? 第四、
借名买房无效,房屋返还之后,实际购买人往往还要另行起诉,向名义购房人主张赔偿损失,造成诉累。基于以上原因,本案法院做出了维持现状的判决。既不判决实际购房人腾退房屋,也不支持实际买房人取得产权。

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经济适用房满五年,借名可认定有效

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  2005年8月,王先生借用孙某的经济适用房指标,在孙某的陪同下到开发商处办理了购房手续,支付了购房款、公共维修基金等相关费用,还额外支付给孙某5万元的好处费。
  2007年底房屋交付使用,王先生以孙某的名义办理了收房手续,2009年2月缴纳了契税等相关费用后取得了名字为孙某的房产证。2014年2月,房产证满五年了,王先生要求孙某配合办理过户手续时,遭到了孙某的拒绝。王先生无奈向法院起诉,法院最终支持了王先生的诉讼请求。
  经济适用房属于国家的政策性保障住房,我国相关法律法规禁止借名买房。司法实践当中,一般对于政策性保障住房借名买房,大多认定无效,因为借名购买此类房屋损害了其他符合购买该类房屋资格家庭的合法权益。
  如果双方借名购买的是按经济适用房管理的房屋或者已购公房,如果原产权单位对于上市交易不再限制的话,上述两种房屋借名购买是有效的,不能与政策性保障住房混淆。
  再者,结合多年的司法实践经验,北京市法院系统内部掌握,如果借名购买的经济适用房的原购房合同时2008年4月份之前签订的,且发生纠纷时经济适用房已经满五年具备上市交易条件的,可以认定借名买房行为有效。
  本案中,原始购房合同是在2005年,且发生纠纷时房屋已经满五年,具备上市交易条件,王先生也向法院提交了购房资质审核的结果,证明其本人具备在京购房的资格。法院基于上述原因,认定借名购房合同有效,判令孙某配合王先生办理过户手续。

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